Als betrokken taxateur wonen denk ik vaak na over de toekomst van het vak. Met name de afgelopen maanden is er (weer) best veel te doen om het taxatierapport. Niemand heeft een glazen bol, maar ik heb inmiddels mijn eigen visie ontwikkeld over de toekomst van de taxateur Wonen en die komt me niet altijd op lovende kritieken te staan…

Een stukje recente geschiedenis

Het is inmiddels een decennia-oud steekspel. Banken, taxateurs, hypotheekadviseurs en particuliere opdrachtgevers hebben allemaal hun eigen idee én belang bij het taxatierapport. Alle belanghebbenden hebben zich bovendien te houden aan regelgeving op nationaal én Europees niveau en dat zorgt nog wel eens voor verwarring. Omdat het taxatierapport met name bedoeld is om de waarde en de kwaliteit van een onderpand (woning) objectief vast te stellen ten behoeve van de hypothecaire lening zijn er strikte regels waar een taxatierapport aan moet voldoen. Maar in de betere tijden van afgelopen jaren – en ja, ik ga in de komende regels te kort door de bocht – begonnen de geldverstrekkers ondanks de regels het belang van het rapport een beetje te ondermijnen. Het risico was toch nihil; de markt steeg met ongekende stappen en de tijd van LTV-percentages van boven de 100% behoorde tot het verleden. Om particulieren te ‘beschermen’ tegen de relatief hoge kosten van een taxatierapport werd er genoegen genomen met waardebepalingen van makelaars of geautomatiseerde modelmatige rapportjes van 29,- euro.

Een nieuw modelrapport werd geboren

Uiteindelijk duurde dat niet lang, want de regels waren nog altijd van kracht. Maar de bedreiging van de taxateur was geboren, waardoor de marktpartijen gezamenlijk hebben gemeend dat het taxatierapport kwalitatief beter moest. Omvangrijker ook, want een taxateur heeft zoveel meer te vertellen dan alleen de waarde. Denk daarbij aan juridische aspecten, een marktanalyse maar ook een bouwkundig oordeel. Met het nieuwe modelrapport moest het verschil tussen het taxatierapport en de waardebepaling of modelrapportjes goed duidelijk worden gemaakt aan de hypotheekadviseur, de bank en de particulier. Maar hoewel deze kwaliteitsslag van hoger hand een zeer goede insteek had, werd het tegendeel bereikt. Niet qua kwaliteit, maar wel qua het beoogde doel.

Het modelrapport, een vloek of een zegen?

Het taxatierapport is in 10 jaar tijd geëvolueerd van een kort verslagje van 6 kantjes tot een lijvig document dat inclusief bijlagen de 100 pagina’s vaak ver voorbij gaat. Werkelijk alles wordt belicht, al vind ik persoonlijk dat het rapport op het gebied van verduurzaming nog teveel ruimte voor interpretatie laat.

En toen ging het mis, althans in mijn optiek. Het lijvige rapport moet wat kosten, want tijd kost geld. De prijs voor een regulier taxatierapport ligt ergens tussen de 700 en 900 euro inclusief BTW en validatiekosten, terwijl de belanghebbenden eigenlijk maar 1 ding willen weten: de waarde. En met dat in het achterhoofd ontstond aan de onderkant van het spectrum ruimte voor inferieure producten. Door de hoge prijs van het taxatierapport zagen verschillende partijen de ruimte om een geautomatiseerd product tegen veel lagere kosten aan te bieden. Daarbij zijn de randjes van de regelgeving opgezocht en overschreden en is nu het punt bereikt dat register NRVT zich duidelijk heeft uitgelaten over de relatie tussen de desktoptaxatie en de verplichtingen van de Register Taxateur. Die stroken niet met elkaar.

Hoe nu verder?!

Wederom is het vuurtje aangewakkerd. Taxateurs voelen zich gestoken door het inferieure product, want hoe kan een computer nou oordelen over een woning? Een computer heeft geen ogen, bezoekt de woning niet en weet helemaal niets over de plaatselijke wijk. Belangenorganisaties aan de kant van de consument geven echter aan geen enkele reden te hebben om te twijfelen aan de kwaliteit van het modelrapport. Zij zien het als dé oplossing om – namens hun achterban – onder dat verschrikkelijk dure taxatierapport uit te komen.

We moeten een stapje terug doen…

Daar waar de verleiding ontstaat om het taxatierapport kwalitatief nóg beter te maken om de beperkingen van de modelrapporten aan het voetlicht te brengen moeten we wat mij betreft nu juist contra bewegen. Het taxatierapport moet kleiner, goedkoper, sneller. Waarom?

Wat mij betreft scheren we al het woningaanbod in Nederland te veel over een kam. Een zeer groot deel van de woningen bestaat uit – gechargeerd – tussenwoningen van 110m2 in Vinexwijken. Naast woningen scheren we ook de verschillende aanleidingen om te taxeren over een kam. Daarbij geldt dat een zeer groot deel van de taxatierapporten wordt opgesteld voor leningen met een relatief laag risico voor de bank, de klant en de maatschappij. Tijd voor maatwerk dus.

Situatie 1: Jong stel koopt tussenwoning uit 2010 in middelgrote stad

Het taxatierapport voorziet in allerlei checks die vaak overbodig zijn, maar wel tijd kosten. In deze situatie moet ik, wat mij betreft volstrekt nutteloos, ook gewoon kijken naar het funderingsrisicorapport, het bestemmingsplan, een SWOT-analyse, bodemverontreiniging, een bouwkundige opnamestaat en moet ik zelf referenties gaan opzoeken. Om de bom maar te droppen; hier zijn modelwaardes de uitkomst van de eeuw. Een groot aantal homogene transacties maakt dat een computer de waarde hier prima kan vaststellen. Is de taxateur dan overbodig? Nee, want de taxateur stelt vast of er geen sprake is van illegale activiteiten, huur, buitensporig achterstallig onderhoud of gebreken en kijkt nog even snel in het eigendomsbewijs om te zien of er wellicht bijzondere rechten en/of plichten zijn. De taxateur valideert de door het model opgegeven referenties en drukt op de knop: Goedgekeurd of afgekeurd. Hamvraag? Is de overeengekomen transactieprijs plausibel ja of nee? Dát is wat iedereen wil weten, niet meer, niet minder.

Situatie 2: Dertigers kopen stolpboerderij uit 1890

Nu wordt het object wat heterogener en haken de modellen af. HIER kan de taxateur zijn meerwaarde bewijzen. Bijzondere zaken in bestemmingsplannen, de keur van het waterschap, onderhoud van de stolp, kansen en bedreigingen in de buurt, bodemgesteldheid, you name it. Dit is een grote aankoop voor de klant en een groter risico voor de bank. Het vastgoed is minder courant en dient daardoor goed te worden uitgeplozen. En zeg nou zelf taxateur; dit zijn toch de krenten uit de pap in ons werk? Hier is wat mij betreft het huidige modelrapport uitstekend op zijn plaats. De dertigers kopen deze woning waarschijnlijk voor jarenlang woonplezier, dus ook een toekomstvisie op dit object is waardevol.

Situatie 3: Vijftiger wil een taxatierapport voor de schuld-/marktwaardeverhouding bij de bank

Waar voorheen de WOZ-beschikking of een Calcasa-uitdraai deze persoon soelaas kon bieden, staan we nu voor een astronomisch bedrag een lijvig taxatierapport op te stellen voor een hypotheekdossier dat van 78% LTV naar 65% LTV gaat vanwege de opgelopen marktwaarde. Overdaad schaadt, is wat mij betreft hier het credo. Modelrapport, kom er maar in! En is de woning niet geschikt voor een modelwaardering, dan gaat de taxateur heen en stelt een beknopt taxatierapport op met referenties, globale staat van onderhoud en klaar. Waarom? Het vormt al een onderpand voor een hypotheek, dus het risico voor de bank en maatschappij verandert niet. Het wordt alleen maar kleiner door de lagere LTV.

Situatie 4: Vrijstaande woning uit 1972 wordt verbouwd en verduurzaamd

Wie anders dan de taxateur kan uitspraken doen over wat bepaalde ingrepen voor invloed hebben op een woning en diens marktwaarde? Met de marktkennis van de taxateur kan goed worden bepaald hoe de aan te spreken doelgroep verandert wanneer een woning ingrijpend wordt verbouwd of verduurzaamd. Ik zou dat als opdrachtgever en bank willen weten. Het bepaalt de kwaliteit van mijn bezit of mijn hypotheekportefeuille op de lange termijn. Gedegen bouwkundige en energetische kennis van de taxateur is benodigd, maar hierin ligt wat mij betreft de toekomst.

Uitholling van het vak?

Met bovenstaande situaties probeer ik aan te geven dat de taxateur zijn kennis en kunde moet inzetten daar waar het nodig is. Iedere klusjesman kan een lamp vervangen, maar niet iedere klusjesman vervangt een meterkast. Dat vereist een specialist. En laat de modelwaarde nou lekker die rol van die peertjesdraaier vervullen! De taxateur is de specialist.

Door maatwerk te leveren kan de prijs van het taxatierapport in veel gevallen drastisch naar beneden. De taxateur heeft er immers minder werk aan. Daardoor ontstaat er veel minder ruimte op de markt voor disruptieve initiatieven. Aan de andere kant van het spectrum kan de prijs van het rapport wellicht juist wat omhoog. De gedegen kennis en kunde van de taxateur moet worden beloond. Er is veel scholing aan vooraf gegaan en die kennis moet worden bijgehouden. Dat kost tijd en energie. Maar nu schieten we te vaak met een kanon (het modelrapport 2021) op een mug (de vinex-tussenwoning).

Ik word er vaak van beticht mijn vak niet serieus te nemen door bovenstaande opvattingen. Ik zie dat vanzelfsprekend heel anders. Dit is geen uitholling van ons vak, dit is de enige manier waarop ons vak nog toekomst heeft. Anders worden we zeker buitenspel gezet door de modelwaardeleveranciers. Laten we de modelrapporten omarmen en ten faveure inzetten daar waar mogelijk, dan blijft er ruimte voor ons om toegevoegde waarde te kunnen blijven leveren. Toekomst!

Randy Visser
Register Makelaar Register Taxateur