Het belang van een bouwtechnische keuring.

Sinds 1 februari 2018 maakt het voorbehoud van een bouwtechnische keuring standaard deel uit van de NVM koopovereenkomst. Om maar direct een misverstand uit de wereld te helpen; dit betekent niet dat een bouwtechnische keuring verplicht is geworden! In overleg kunnen partijen tijdens de onderhandelingen besluiten om van het recht op de ontbindende voorwaarde van een bouwtechnische keuring af te zien, net zoals dat met de ontbindende voorwaarde financiering het geval is. Of dat verstandig is zal per geval door een koper ingeschat moeten worden. In deze blog gaan we in op het belang van een goed uitgevoerd bouwtechnisch onderzoek.

Een belangrijk uitgangspunt bij transacties in onroerende goederen is het feit dat zowel koper als verkoper een bepaalde inspanningsverplichting hebben. Voor de verkoper uit zich dit in een meldingsplicht. De verkoper moet alle relevante informatie over de onroerende zaak met koper delen. Dit gebeurt doorgaans door het invullen van de NVM vragenlijst deel B en een goede informatieoverdracht van verkoper op verkopend makelaar, die op zijn beurt kandidaten weer op de hoogte moet brengen. We spreken van een verborgen gebrek als de verkopende partij een gebrek moedwillig voor de koper heeft achtergehouden.
De koper daarentegen heeft zijn eigen inspanningsverplichting: De onderzoeksplicht. Dit betekent dat koper zichzelf moet vergewissen van hetgeen dat hij koopt. Het uitvoeren van een bouwtechnisch onderzoek maakt hier onderdeel van uit. Een bouwkundig expert kijkt hierbij naar de staat van onder andere de kozijnen, de elektrische installatie, het loodgieterswerk, maar ook de dakconstructie en de kruipruimte. Gelet wordt op overmatige aanwezigheid van vocht, defecten, gebreken en of bepaalde aanpassingen in en om een woning wel aan de vigerende wet- en regelgeving voldoen. Voor zowel de gemiddelde verkoper als koper geldt dat men geen expert is op dit vlak en niet op de hoogte is van de normen en materiaaleigenschappen.

Door het laten uitvoeren van een goed bouwtechnisch onderzoek voldoet de koper aan zijn onderzoeksplicht op bouwkundig vlak. Immers, een expert heeft alles met een kundig en objectief oog bekeken. Uit deze keuring vloeit een bouwkundig rapport voort, waarin alle aandachtspunten staan benoemd. Vaak wordt hierin een opsomming gemaakt van kosten, verdeeld onder direct noodzakelijke kosten (een gebrek dat direct opgelost dient te worden) en indirect noodzakelijke kosten (volgend jaar dient er weer geschilderd te worden). In de onderhandelingen wordt dit doorgaans op twee manieren verwerkt. Óf partijen komen overeen in de koopovereenkomst een bedrag af te spreken waaronder het direct noodzakelijk onderhoud dient uit te komen (bijvoorbeeld 5000,- euro), óf het onderzoek wordt vóór of in de bedenktijd uitgevoerd, waardoor koper zich het recht voorbehoud het onderzoek op eigen wijze te interpreteren en naar eigen inzicht te handelen.

Zoek voor de uitvoering van een bouwtechnisch onderzoek een goede specialist. Vraag vooraf na welke werkzaamheden deze specialist wel en niet uitvoert tijdens het onderzoek. Zo zijn er partijen die uit veiligheidsoverwegingen voor het personeel niet op het dak of in de kruipruimte kijken, heeft niet iedere keurmeester de beschikking over geavanceerde apparatuur als een vochtmeter en bekijkt niet iedere bouwkundige dezelfde aspecten van een woning even zorgvuldig. Het loont om niet met de eerste de beste (of goedkoopste) partij in zee te gaan maar goed na te vragen hoe de bouwkundige te werk gaat. Ook het belang van plaatselijke of regionale kennis moet niet worden onderschat. Zo zijn zaken als kwaaitaal-/manta vloeren, funderingsproblematiek en bouwwijzen met name voor de vroegere bouwjaren sterk regionaal verschillend.

Bedenk als koper nog wel even, dat de onderzoeksplicht niet alleen bouwtechnisch is. Laat ook een aankoopmakelaar kijken naar de juridische aspecten van de onroerende zaak. Wees u bewust van uw rechten en plichten tijdens de aankoop van een onroerende zaak en laat u bijstaan door de professional!