Makelaardij… Het is een wereld die flink in beweging is en waar al sinds jaar en dag veel over gezegd en geschreven wordt. Vroeger had de makelaar vaak het imago van een ‘snelle jongen’, wiens woorden je met een korreltje zout moest nemen want voor je het wist had je een huis gekocht dat je eigenlijk helemaal niet wilde!

Gelukkig is er een hoop veranderd en verandert er nog steeds veel binnen de makelaardij. De woningmarkt is nergens ter wereld zo transparant als in Nederland. Voor iedereen is het grootste deel van het aanbod altijd en real-time zichtbaar op sites als Funda, Jaap en Huislijn. Dat is erg fijn als je zoeker bent, maar hoe ga je nu te werk als je verkoper bent? Wij vertellen het je.

Je huis verkopen is iets dat vaak flink wordt onderschat. Tegelijkertijd geldt voor de wat eenvoudigere woningen dat verkopen in huidige markt geen rocket science is. Initiatieven als Makelaarsland en Zelfverkopen.nl zijn daar handig op ingesprongen. Zij regelen de ingewikkelde zaken, terwijl je zelf de bezichtigingen doet.

Toch is mijn advies anders. Het verkopen van een huis is ingrijpend, stressvol en bovendien ingewikkeld. Het vinden van een koper is in deze markt niet hetgeen waar de problemen ontstaan, er zijn kopers genoeg. Problemen ontstaan wel op het gebied waar meldingsplicht van verkoper en onderzoeksplicht van koper elkaar ontmoeten. Of bij het goed organiseren van een inschrijfprocedure. Of wat denk je van erfdienstbaarheden, erfpacht, mandeligheid, bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en bodemverontreiniging. Allemaal zaken waar je waarschijnlijk nooit mee te maken hebt gehad, maar die wel enorm belangrijk zijn bij de verkoop van je woning. De koper zal namelijk jou aansprakelijk stellen op het moment dat er iets aan het licht komt dat vooraf niet duidelijk is gemeld. En dat gebeurt vaker dat je wellicht zou denken!

Het vak van makelaar is sinds 2001 een vrij beroep. Dat betekent dat iedereen zich makelaar mag noemen en het vak van makelaar uit mag oefenen. Voor 2001 werd de makelaar nog beëdigd bij de rechtbank.

Dat dit wellicht niet zo’n goed idee is geweest blijkt wel uit het feit dat de brancheorganisaties wel heel strenge toelatingscriteria hebben. Zo geldt er binnen NVM een soort drietrapssysteem, waarbij iemand in zijn opleidingstraject eerst assistent makelaar is (A-RMT), vervolgens kandidaat-makelaar (K-RMT) en vervolgens Register Makelaar wordt (RM, RMT of RM/RT). Vervolgens kan een gecertificeerd makelaar zich inschrijven in de registers van VastgoedCert of het SCVM.

Een gecertificeerd of geregistreerd makelaar heeft meerdere examens moeten doen en heeft een jaarlijkse educatieplicht. Daardoor ben je er als klant altijd zeker van dat je makelaar op de hoogte is van de laatste stand van zaken op bouwkundig, juridisch en economisch gebied. Dat is echt heel belangrijk, want niets is zo veranderlijk als de regelgeving op de woningmarkt. Hypotheken, belastingregels, bestemmingsplannen en andere regels veranderen continue.

Maar wat heb je hier nu concreet aan? Ik ben er van overtuigd dat een goed geïnformeerde makelaar de aspirant-koper een veel beter gevoel geeft tijdens de bezichtigingen en onderhandelingen. De makelaar voert voor jou als verkoper voor een groot deel de meldingsplicht uit. Een koper die alles weet van de woning, voelt zich veel zekerder over zijn aanstaande aankoop en zal daarom met een gerust hart een goed bod neerleggen. Een bieder die heel slecht geïnformeerd wordt, zal altijd een reserve houden in zijn bod om eventuele onverwachte kosten te kunnen afdekken.

Bij inschrijfprocedures of onderhandelingen haalt de gecertificeerde makelaar er voor jou als verkoper altijd net dat beetje meer uit. Waarom? Hij of zij is getraind in onderhandelingen, weet wat de regels daaromtrent zijn en komt op voor jouw belang.

Dan de kosten. We zien de laatste jaren veel prijsvechters op de markt toetreden. Wie kan rekenen ziet echter al gauw dat er iets niet klopt. Makelaars die voor 1950,- of 2500,- jouw woning kunnen verkopen, kunnen zich onmogelijk voor de volle 100% toewijden aan jouw dossier. De makelaar heeft namelijk heel wat kosten te betalen. Denk daarbij aan personeel, Funda, zijn computersystemen, kadasterkosten, de auto, het kantoor en ga zo maar door. Maar de grootste kostenpost is arbeid. Bij 20 bezichtigingen voor jouw woning kun je gerust stellen dat er 20 uur arbeid is. Maar voordat het zover is wordt je woning aangemeld en wordt alles rondom jouw woning onderzocht. Het doorlezen van het eigendomsbewijs, controleren van de kadastrale registers, bestemmingsplannen, bodeminformatie en het vaststellen van de vraagprijs, het gebeurt allemaal achter de schermen maar kost zeer veel tijd. Een gemiddeld dossier kost de makelaar tussen de 60 en 80 uur.

Maar waarom zou je 4000,- euro betalen aan een makelaar, als het ook voor 1950,- kan. Heel eenvoudig: Eenmaal in het onderhandelingsproces ‘strooien’ de kandidaatkopers met duizendjes tegelijk. Het gaat daarbij nooit om de laatste 500 euro. Een makelaar die voor jouw belangen op komt en ondertussen de koper goed heeft geïnformeerd haalt dat verschil er dubbel en dwars voor je uit. Zo kun je wellicht 2000,- euro op je makelaar hebben bespaard, maar 10.000,- euro mislopen in de onderhandelingsfase.

Wie is de beste makelaar? Dat mag je zelf bepalen. Maar kies in ieder geval voor een gecertificeerde makelaar, dat kun je controleren bij VastgoedCert of SCVM. Kies ook voor een kantoor dat is aangesloten bij een brancheorganisatie, zoals VBO of NVM. Zo weet je dat niet alleen de makelaar, maar ook zijn of haar kantoor aan de juiste normen voldoet.

Nodig altijd twee of drie makelaars bij jou thuis uit. Laat ze een opname van je woning doen en met een verkoopvoorstel komen. Volg daarbij je gevoel. Wie heeft zich het beste voorbereid? Hoe ziet het verkoopplan er uit? Is de strategie van de makelaar duidelijk en kun je je daarin vinden? Wordt de vraagprijs onderbouwd met referenties? Staat de makelaar goed bekend? Is het kantoor goed bereikbaar? Kijk als laatste pas naar de courtage. Kwaliteit kost nu eenmaal geld. Maar voor de makelaardij geldt nu eenmaal hetzelfde als voor heel veel andere dingen; je betaalt voor wat je krijgt.

Veel succes met de verkoop!